Прецедент във ВКС: за първи път мъж придоби апартамента на партньорката си по давност без брак

Дългогодишното съжителство без брак често оставя преживелия партньор без права върху дома, в който е живял десетилетия. Тази практика обаче беше променена с ключово решение на Върховен касационен съд, което за първи път допуска придобиване на имот по давност между партньори, живели на семейни начала без сключен брак, пише в анализ правният сайт „Лекс“.

Решението е постановено на 17 декември 2025 г. от състав с председател и докладчик Бонка Дечева и членове Ваня Атанасова и Атанас Кеманов. С него се „обръща“ трайна практика на съда, според която ползването на имот при съжителство представлява само т.нар. търпими действия, а не владение.

Кога търпимите действия се превръщат във владение
До този момент ВКС приемаше, че партньорът, който живее в имот със съгласието на собственика, упражнява единствено търпими действия – откъслечни и несистемни, без намерение за своене. В новото си решение обаче върховните съдии правят ключово разграничение.

„Търпимите действия обаче могат да се превърнат във владение, ако този, който ги извършва, започне да противопоставя на собственика или владелеца действия, съставляващи по съдържание действия на собственик или когато демонстрира поведение пред собственика, сочещо недвусмислено на намерение да свои за себе си целия имот или на намерение да свои идеална част от имота при условията на съвладение заедно с него“, заявява съдебният състав.

Като примери се посочват закупуване на имот с общи средства, макар да е записан на името на единия партньор, извършване на преустройства и подобрения, публично демонстриране на тези действия и липса на противопоставяне от страна на титуляра по нотариален акт.

„Когато това съвладение е продължило в изискуемия от чл. 79, ал.1 ЗС десетгодишен срок, са налице предпоставките за придобиване на 1/2 ид.ч. по давност“, заключава ВКС.

Конкретният казус: апартамент в Перник и 20 години съжителство
Случаят засяга мъж и жена, живели заедно първоначално под наем, а от 2001 г. – в апартамент в Перник, закупен на името на жената. В жилището живеели двамата и детето ѝ от предишен брак. Съжителството продължило до смъртта ѝ през 2022 г.

Макар по нотариален акт имотът да е бил собственост само на жената, свидетели по делото разказват, че мъжът е извършил основен ремонт, преустройства, обзавеждане, поддържал е жилището и дори е бил избран за домоуправител на етажната собственост. От 2005 г. апартаментът е негов постоянен и настоящ адрес.

След смъртта на партньорката си той предявява иск срещу дъщеря ѝ от първия брак с искане да бъде признат за собственик на половината от жилището.

„От данните по делото се установява, че още от закупуването на имота на името на наследодателката на ответницата, ищецът се е считал пълноправен съсобственик, каквото поведение е демонстрирал както пред съжителката си, така и пред околните“, посочва ВКС.

Съдът приема, че действията му „не могат да се преценяват като търпими“, тъй като сочат на трайно и съвместно упражняване на фактическа власт върху имота.

В крайна сметка ВКС постановява, че мъжът е придобил ½ от апартамента по давност.

Какво следва: тълкувателно дело и сериозни рискове
Юристи очакват решението да доведе до образуване на тълкувателно дело, което да даде общозадължително разрешение по въпроса за придобиване на имоти по давност при фактическо съжителство.

От една страна, новият подход може да предотврати крайно несправедливи случаи, при които хора губят единствения си дом. От друга – крие сериозни рискове за гражданския оборот, тъй като собствеността по давност се придобива с изтичането на срока, а не с постановяване на съдебно решение.

Това означава, че сделки, извършени години по-късно, могат да бъдат оспорени, ако се установи, че имотът е бил придобит по давност от съжител. Именно тези рискове подхранват призивите за ясна законодателна уредба на имуществените отношения при съжителство без брак – тема, която вече трудно може да бъде отлагана.